Добро пожаловать

Несколько лет назад я купила квартиру в новостройке, а до этого продала квартиру во вторичке.

Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры. По каждому этапу дам ссылки на наши подробные разборы соответствующих тем.

Что нужно знать перед покупкой

Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.

Как подготовиться к покупке:

1. Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
2. Проверить квартиру на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку.
3. Собрать необходимые документы.

В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.

Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше.

Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.

Я покупала квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге. Сначала выбирала жилые комплексы и квартиры, которые подходили под мои требования, и потом общалась с застройщиками. Я ездила в офисы и на объекты, которые уже построили или только начинали возводить застройщики. Документы, признаюсь, не смотрела. Так вышло, что изначально выбрала трех девелоперов, которые начали строить больше 20 лет назад, застроили половину Петербурга и за это время не облажались. Это внушило мне доверие.

Проверять квартиру и собирать документы для покупки можно одновременно. Когда вы убедитесь, что квартира юридически чиста, это позволит быстрее выйти на сделку купли-продажи.

От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.

Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:

1. Ситуация в регионе. Чем благоприятнее для жизни регион, тем, как правило, дороже в нем недвижимость. В Москве недвижимость дорожает, потому что уровень жизни здесь довольно высокий и постоянно растет. Жители других регионов переезжают в столицу, чтобы улучшить качество жизни.
2. Сезонность. В разное время года цены на недвижимость меняются. Например, в начале года цены обычно ниже из-за невысокого спроса. Весной они подрастают, потому что люди отходят от зимней спячки и начинают покупать квартиры. Летом цены и спрос снова падают, потому что люди в отпусках. Осенью спрос возрастает, и, соответственно, взлетают цены. Такие колебания справедливы для вторичного жилья.
3. На рынке новостроек цены обычно растут постоянно, потому что каждый месяц стадия строительства повышается: чем выше готовность дома, тем дороже стоят в нем квартиры.
4. Инфляция. Когда деньги обесцениваются, цены растут на все, в том числе на квартиры.
5. Экономическая ситуация в стране и в частности на ипотечном рынке. Например, в «ковидном»  году средняя ставка по ипотеке снизилась на 2 пункта, а рынок ипотечного кредитования вырос, и объем выданных кредитов стал рекордным для России. Повлияла на это и льготная ипотека — программа, которую запустило государство. Результат — ажиотажный спрос, который спровоцировал рост цен на жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Внутренние факторы — те, которые непосредственно касаются жилого комплекса и квартиры в нем:

1. Площадь квартиры.
2. Класс жилого комплекса. Строительные материалы, благоустройство и дизайн дворов, видеонаблюдение и охрана — все это определяет класс дома и напрямую влияет на стоимость квартир в нем. Чем навороченнее дом, тем дороже в нем квартиры.
3. Этажность квартиры. Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. Чем выше этаж квартиры в новостройке, тем, как правило, она дороже. Во вторичке наоборот — последние этажи могут стоит дешевле, особенно если в доме нет лифта. Плюс может протекать крыша.
4. Район. Сюда входит близость к центру, инфраструктура, транспортная доступность, экология — рядом стоят промышленные предприятия или расположены парки.
5. Состояние квартиры и дома.
6. Стадия строительства и наличие отделки — если говорить про новостройки.

Подробно эти факторы мы разбирали в двух статьях: «Как снизить стоимость квартиры» и «Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке».

Расскажу про свой опыт. В конце  года я искала двухкомнатную квартиру в новостройке. Не просто двушку, а с большой кухней-гостиной, от 15 м?, и двумя отдельными спальнями. Такое устройство комнат называется европланировкой. Еще для меня было важно, чтобы дом находился недалеко от метро, а двор был закрытым и под охраной.

Двушка в разных домах комфорт-класса стоила по-разному: от 5 до 8 млн рублей. Цена зависела от расположения жилого комплекса — ближе или чуть дальше от метро, срока сдачи, этажности и планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то еще.

Я выбирала между двумя новостройками в одной локации. Главное для меня — в них были европланировки. В итоге победил дом с закрытым двором несмотря на то, что квартиры в нем стоили дороже. Метро рядом нет, его обещали построить, но срок перенесли на  и позже.

Разница в цене между одинаковыми квартирами даже в одном доме доходит до нескольких сотен тысяч и даже миллионов рублей. Например, в моей новостройке двушка на втором этаже стоила дешевле остальных — 5,5 млн рублей. Квартира на третьем этаже стоила 5,9 млн рублей, с четвертого по восьмой — 6, млн рублей. С девятого по двадцатый — от 6,5 млн рублей в зависимости от этажа. Планировка одна и та же.

Я планировала купить квартиру на третьем этаже, потому что она подходила мне по цене. Пока собирала документы, квартиру уже купили — пришлось выбирать среди оставшихся вариантов. В итоге я сбила цену на   ? и купила квартиру на седьмом этаже за 6 млн рублей.

На начало  года квартиры в моем доме подорожали примерно в четыре раза. Таких планировок, как у меня, в продаже не осталось. Примерную стоимость моей квартиры в  году я посчитала, умножив текущую стоимость квадратного метра аналогичной квартиры на площадь моей:   ? ? 55,8 м? = 23   ?.

Редактор этой статьи покупал квартиру во вторичке. Цена была немного выше средней для своего района — 1,4 млн рублей. На это повлияли такие причины: кирпичный дом, очень толстые стены и широкие подоконники, в квартире сделан ремонт, перепланировка узаконена. Плюс в квартире остались холодильник, микроволновка, кухонный гарнитур, диван и кресло, столы, шкафы.

Дело было в марте — самое время, чтобы торговаться. Главный аргумент — перепланировка все же была, причем техплан не совпадает в точности с реальным состоянием: не хватает шкафа-купе. Дополнительными аргументами стали грязные стены и потолок — нельзя сказать, что квартира полностью готова к проживанию. В итоге цену удалось сбить до 1   ? — ниже средней по району.

Стоит ли обращаться к посредникам. Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным и опытным.

Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоят денег. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру. Например, в Санкт-Петербурге посредники берут в среднем   ? за сопровождение сделки и примерно столько же — за поиск и подбор квартиры на вторичном рынке. В процентах — 2—5% от стоимости жилья.

В Омске — в среднем 43  ?.

Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика.

Если бы я покупала квартиру на вторичном рынке, то только с посредником. Мне кажется, так безопаснее. Впрочем, продавала квартиру я с риелтором, потому что не знала всех тонкостей и не хотела рисковать.

Покупатель приобрел мою квартиру через посредника. Риелтор подбирал квартиры, водил его на просмотры, проверял квартиру на юридическую чистоту, помогал в оформлении документов и сопровождал до последнего момента — передачи ключей.

Когда я выбирала новую квартиру для себя, общалась с посредниками и застройщиками. У меня уже был опыт покупки квартиры у застройщика напрямую, и я хотела его повторить. Изначально искала новостройки сама и ездила смотреть объекты. На одном из объектов познакомилась с посредником и чуть не купила у него квартиру. Потом нашла более подходящий для себя жилой комплекс, который посредник изначально не предложил, и купила квартиру напрямую у застройщика.

Для меня большим преимуществом покупки квартиры именно у застройщика было то, что он рассказал про жилой комплекс то, чего не знали посредники. Посредники часто не знали, закрытый ли двор у жилого комплекса. Некоторые посредники утверждали, что двор закрытый, но застройщики говорили, что это не так, или наоборот. В общем, мне показалось, что посредники стесняются сказать простую фразу: «Я узнаю у застройщика и скажу вам точно».

Риски при покупке квартиры

Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.

Покупка по поддельной доверенности. Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например, почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно.

Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться.

Необходимо проверить паспорт продавца и сравнить, чтобы данные в паспорте и доверенности совпадали. Внимательно изучите, что вправе делать посредник: может ли он продавать квартиру и подписывать необходимые документы. Проверьте доверенность на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам. Если доверенность есть в реестре, значит, она настоящая и действует. Если доверенности в реестре нет, значит, истек срок ее действия или она поддельная.

Подробнее об этом читайте в разборе «Хочу купить квартиру по доверенности. Как ее проверить?».

Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.

Внимательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если их несколько, они все должны участвовать в сделке.

Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства.

Внимательно проверяйте паспорт продавца и его семейное положение. Если продавец убеждает, что купил квартиру не в браке, попросите нотариальное заявление об этом

Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать.

Чтобы обезопасить себя, попросите у собственника нотариальное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления берет все риски на себя.

Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать.

Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Если вы присмотрели неприватизированное жилье, покажите продавцу статью «Как приватизировать квартиру».

Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире.

Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.

Долги за ЖКУ. Если у собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят.

Но если собственник не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой, и его придется гасить новому собственнику.

Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.

Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет свежая выписка из ЕГРН. С 1 марта  года ее нельзя получить без согласия собственника. Поэтому остается:

1. Запросить ее у продавца перед сделкой, чтобы убедиться, что на квартире нет обременения.
2. Попросить продавца открыть данные, чтобы запросить выписку самостоятельно. Для этого ему надо подать заявление в Росреестр.

Новостройку не построят вовремя или не достроят. Стройка — это риск и для застройщика, и для покупателя. Застройщик вынужден прогнозировать все на несколько лет вперед: доходы от продажи, работу строителей, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Риск получить достроенную квартиру не вовремя есть всегда, когда вы покупаете квартиру в новостройке, даже если застройщик надежный. Мы рассказывали, что делать, если застройщик затягивает сдачу дома. Главный совет в таком случае — обратитесь к грамотному юристу.

Защититься от рисков при покупке вторички поможет титульное страхование — это страхование на случай, если новый собственник потеряет право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор заключают при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая. Подробнее о титульном страховании мы делали отдельный ответ.

Как защититься от мошенников

Быть внимательным и:

1. Проверять документы.
2. Задавать продавцу вопросы. Например, кто продает квартиру: собственник или риелтор. Застрахована ли ответственность риелтора. Кто собственники квартиры и у кого еще есть на нее права.
3. Знать мутные способы купить квартиру и стараться их избежать. Не получается — к юристу.

При первом просмотре квартиры проверьте паспорт продавца и правоустанавливающие документы. Сравните ФИО, серию и номер паспорта и убедитесь, что человек действительно продает свою квартиру.

Одна из известных схем мошенничества х — когда человек снимает квартиру, быстро продает ее и скрывается. Потом появляется настоящий собственник и оспаривает сделку, а покупатель теряет несколько миллионов рублей.

Обманывать могут не только мошенники, но и риелторы. В отдельной статье мы рассказывали про пять риелторских уловок при продаже квартиры.

Например, один из распространенных методов обмана — когда риелтор продает доступ к закрытым базам недвижимости или требует деньги за проверку квартиры по своим каналам. Если риелтор просит деньги за секретные знания или данные, значит, скорее всего, хочет с этими деньгам испариться.

Нормальный риелтор сначала предложит заключить с ним договор и уже после подписания будет искать для вас квартиру, проверять ее на юридическую чистоту и согласовывать все с вами. Обычно риелтор получает вознаграждение после завершения сделки, по акту выполненных услуг. Заранее заплатить за поиск квартиры, как правило, просят мошенники, после чего пропадают.

Купить квартиру можно полностью на свои деньги, в рассрочку, в ипотеку, с использованием материнского капитала или военной ипотеки.

Жилье покупают на первичном или вторичном рынке. Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, по переуступке или через кооператив. На вторичном рынке — по договору купли-продажи.

Договор долевого участия — самый распространенный договор между застройщиком и дольщиком. Суть ДДУ: вы вместе с другими людьми, которые решили приобрести квартиру в выбранном вами доме, в долях вкладываете средства в строительство этого дома.

Договор долевого участия подлежит госрегистрации и таким образом защищает покупателя от повторной продажи его квартиры. ДДУ можно расторгнуть или получить неустойку, если застройщик задерживает срок сдачи жилого комплекса. Оформляют квартиру в собственность после того, как новостройка будет готова. Подробнее об этом мы написали в статье «Как оформить квартиру в собственность».

Договор долевого участия мы подробно разбирали в ответе «Как купить квартиру у застройщика».

С 1 июля  года новостройки продают по эскроу-счетам: после оплаты квартиры деньги поступают на специальный счет в банке, а не застройщику напрямую, как было раньше. Они лежат на эскроу, пока застройщик не начнет передавать квартиры. А если он обанкротится или задержит сдачу дома, дольщики смогут забрать деньги.

Купить по эскроу-счету можно и квартиру на вторичном рынке. Для этого в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем указывают, что расчет происходит через счет эскроу.

Переуступка. Это когда один человек купил квартиру в новостройке по договору долевого участия, а теперь продает ее другому. При этом квартира еще не в собственности, поэтому продавец может только переуступить свое право требования на нее. В этом случае продавец предлагает покупателю переоформить свою долю на него.

При таком способе все права и обязанности дольщика и застройщика сохраняются, в договоре меняется только дольщик. Должен ли застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ.

Жилищно-строительный кооператив — это когда люди скидываются паевыми взносами, чтобы накопить деньги и купить жилье. Жилищно-строительный кооператив собирает желающих купить квартиру, берет у них деньги для оплаты стройки в обмен на паи и заключает со строителями договор на строительство дома. Когда квартиры готовы, кооператив передает их пайщикам по очереди.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать с любыми строящимися домами. Сейчас ЖСК используют при банкротстве застройщиков, чтобы завершить строительство проблемного дома. Сейчас ЖСК используют:

1. если он создан в соответствии с законом ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой;
2. если они получили разрешение на строительство дома до 1 июля  года, но до сих пор его не завершили.

Еще бывают жилищные и жилищно-накопительные кооперативы, их суть примерно такая же. В ЖНК создается общий котел с деньгами, куда каждый участник ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Закон разрешает продавать квартиры через кооператив теперь уже в редких случаях. Например, определенным категориям граждан. Так получается дешевле, чем покупать у застройщика напрямую, но рисков больше.

Квартиры приобретаются в том числе за счет денег других пайщиков. Поэтому жилье может получить только часть членов кооператива. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив.

Кроме того, у квартиры может быть два собственника, потому что такой договор не регистрируют в Росреестре. Если кооператив что-то напутает и продаст одну квартиру два раза, расхлебывать придется всем.

Договор купли-продажи. Если вы покупаете вторичное жилье, то договор купли-продажи — единственный правильный вариант. В Т?—?Ж есть отдельная статья о том, как его составить.

Квартиры ищут в интернете, через знакомых или риелторов.

Объявления о продаже квартиры публикуют на тематических порталах о недвижимости, сервисах объявлений и социальных сетях. Популярные ресурсы с объявлениями о продаже недвижимости на первичном и вторичном рынках — «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и тому подобные.

Если хотите воспользоваться помощью специалиста, лучше найти уже проверенного человека, который вряд ли будет пытаться обмануть. Cпросите знакомых, нет ли у них такого на примете.

Как осмотреть недвижимость

Когда покупаете вторичку или готовую квартиру в новостройке, важно проверить ее состояние. Квартиру лучше осматривать днем при естественном освещении.

На вторичном рынке. В первую очередь попросите у собственника технический паспорт и сравните фактическую планировку с той, которая должна быть по документам. Если планировка совпадает, значит, все в порядке.

Если была перепланировка, она должна быть узаконена. Покупать такую квартиру небезопасно. Некоторые перепланировки могут не соответствовать строительным нормам и поэтому недопустимы в принципе.

Если перепланировка не узаконена, новому собственнику придется сделать это за свой счет, если предыдущий собственник получал на нее разрешение. Если разрешения не было, нового собственника могут обязать вернуть прежнюю планировку за свой счет и оштрафовать на  ?. Вот подробная инструкция, как проверить законность перепланировки.

Осмотрите состояние стен, пола и потолка на наличие повреждений и плесени. Проверьте состояние оконных рам и стеклопакетов, насколько герметично они установлены. Проверьте работу сантехники и напор воды: включите кран сначала на горячую, затем на холодную воду. До верхних этажей напор может не доходить, и это может стать проблемой.

Осмотрите придомовую территорию и вестибюль, оцените состояние и работу лифта. Если все нравится, проверяйте квартиру на юридическую чистоту.

В новостройке. При осмотре квартиры в новостройке возьмите с собой уровень для проверки стяжки пола и ровности стен и вольтметр для проверки напряжения в квартире. Можно принести электроприбор для проверки работоспособности розеток и фонарик для освещения темных мест. Прочитайте нашу статью «Принять квартиру в новостройке. В ней мы подробно рассказали, как проверять квартиру и подъезд.

Как проверить на юридическую чистоту

Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью риелтора или юриста.

Запросы документов у продавца. Сначала необходимо убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и на ней нет ограничений и обременений. Попросите продавца показать:

1. Паспорт.
2. Правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН.
3. Правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения или мены — тот, который служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.

Подробно об этом рассказали в статье «Какие документы проверять перед покупкой квартиры».

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, различаются в зависимости от того, когда была куплена квартира.

Если квартира была куплена до 15 июля  года, у собственника должно сохраниться свидетельство о госрегистрации права собственности — его можно запросить для проверки. C 15 июля  года его больше не выдают.

Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря  года, свидетельства не будет. Будет только выписка из ЕГРП — единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

С 1 января  года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Именно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сейчас является единственным и достаточным правоподтверждающим документом. Ее надо просить по всем квартирам.

Данные паспорта должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если собственник квартиры — иностранец, кроме паспорта попросите показать его нотариально заверенный перевод.

Если квартиру продает посредник, попросите показать доверенность и внимательно ее прочитайте.

В доверенности должно быть четко прописано, что доверенное лицо вправе заключать сделку и принимать деньги от покупателя.

Если квартира куплена после 1 января  года, у продавца на руках должна быть выписка из ЕГРН. Во втором разделе указаны собственники, правоустанавливающие документы, ограничения и обременения на квартиру

С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу. Запросить выписку можно у покупателя напрямую, через МФЦ или на госуслугах — но только если покупатель заранее дал на это согласие.

Выписка содержит все данные о квартире: от материала стен до информации о зарегистрированных правах. Внимательно проверьте раздел «Сведения о зарегистрированных правах». В нем написано, кто является собственником квартиры и на основании каких документов, есть ли ограничения или обременения.

Проверка подлинности документов. Проверьте подлинность паспорта продавца, документов о праве собственности и доверенности при ее наличии.

В паспорте не должно быть исправлений, кривых шрифтов и наклеек. Должны быть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте. Оцените, соответствует ли состояние паспорта дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный десять лет назад, может быть поддельным.

Проверьте, чтобы серия паспорта совпадала с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — Если в Москве — Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».

Основания получения права собственности продавцом — это правоустанавливающие документы. Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как именно квартира оказалась у собственника.

Виды правоустанавливающих документов

Виды правоустанавливающих документов

1. Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.
2. Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.

Наличие обременений и арестов проверяют по выписке из ЕГРН, ее можно заказать онлайн.

Если обременений нет — хорошо. Если есть, нужно разобраться, что за обременение — добровольное или принудительное — и как можно его снять. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

Если в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально, но для начала нужно погасить ипотеку. Это может сделать собственник или покупатель — в счет стоимости квартиры, или, например, взять ипотеку в том же банке. Если квартира арестована за долги, проконсультируйтесь с юристом, как лучше поступить.

Судебные споры. Недобросовестные собственники могут не сообщить о том, что ведутся судебные споры по квартире. Это проверяют по выписке из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» > «Заявленные в судебном порядке права требования». В таком случае лучше отказаться от квартиры или спросить совета у юриста.

Техпаспорт и законность перепланировки. Сравните квартиру с ее планом из техпаспорта, чтобы понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, нужно выяснить, узаконена ли она.

Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто.

Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить и обойти несколько организаций. В отдельной статье мы рассказали, как согласовать перепланировку самостоятельно, а в другой — как узаконить перепланировку в новостройке.

Проблемные собственники. Покупатель может столкнуться с такими проблемами, как наличие несовершеннолетних, недееспособных или отсутствующих собственников.

Если квартира принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Подробнее об этом мы рассказали в гайде «Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний».

Если дееспособность человека под сомнением, то в будущем родственники могут отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Справка из наркологического диспансера

Разрешение супруга. Если квартиру купили в браке, для ее продажи понадобится нотариально заверенное разрешение второго супруга. Если продавец в разводе — тоже. Согласие супруга — необязательный документ для Росреестра, но это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.

Отсутствие задолженностей. Чтобы убедиться в отсутствии долга за коммунальные услуги и капитальный ремонт, попросите продавца показать квитанции на оплату ЖКУ и капремонта за последний месяц. Обычно в таких квитанциях есть графа «задолженность».

В Москве и Московской области запросите ЕЖД. Он заменяет справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг и некоторые другие справки.

В других регионах можно запросить отдельные справки об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

Так может выглядеть справка об отсутствии задолженности по ЖКУ в Санкт-Петербурге

Регистрация жильцов. На момент заключения договора купли-продажи в квартире никто не должен быть зарегистрирован. Проверить это можно по ЕЖД — в Москве и области — или по справке о регистрации — форме 9.

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной форме 9 содержится информация о зарегистрированных в квартире сейчас, в архивной перечислены все, кто был зарегистрирован в квартире раньше. В архивной выписке посмотрите, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.

Справку по форме 9 запрашивают у продавца несколько раз за сделку.

Первый раз — во время переговоров, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире сейчас. Второй раз — перед подачей документов на регистрацию нового собственника, чтобы убедиться, что на момент сделки в квартире уже никто не прописан. Третий раз — после того как квартира перейдет в вашу собственность, чтобы еще раз убедиться, что в ней никто не зарегистрирован.

Накануне сделки помимо свежей формы 9 попросите продавца показать паспорт с отметкой о том, что он больше не зарегистрирован в квартире

Также попросите у продавца форму  Ее выдают не во всех регионах — в Москве взять не получится, а, например, в Питере выдадут в паспортном столе.

Форма 12 показывает, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше выписывали тех, кого посадили в тюрьму или отправили на принудительное лечение. Сейчас заключенных из квартир не выписывают, но все-таки.

Форма По ней видно, не подселят ли к вам безвестно отсутствующих

Справка из психоневрологического диспансера позволяет убедиться, что собственник дееспособен и несет ответственность за свои действия. Если купите квартиру у недееспособного гражданина, он или его родственники могут оспорить сделку, и квартиру придется вернуть.

Существует два варианта справок из ПНД. Первая — о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Вторая выдается по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно. Врач несет за свое решение ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере не означает, что он дееспособен.

Справку, что человек не состоит на учете, выдают по месту жительства в районном ПНД

Переговоры с продавцом ведут с двумя целями: проверить квартиру и снизить цену. О первой мы только что рассказали.

Как торговаться. При покупке квартиры на вторичном рынке всегда просите у продавца скидку. Назовите сумму побольше, чтобы в итоге сойтись на половине этой стоимости. Подкрепить аргумент можно тем, что вам понравилось несколько квартир, но вы выбираете и готовы сделать выбор в пользу того продавца, который уступит в цене. Можно придираться: сказать, что район дешевый или двор не огорожен, дом панельный, пол кривой. Но не предъявляйте претензии, чтобы не испортить отношения.

У застройщиков работают программы скидок. Они могут предоставлять скидку иногородним, тем, кто покупает у застройщика не в первый раз, или владельцам зарплатной карты банка, с которым сотрудничает застройщик.

Я покупала квартиру у застройщика. Он предоставлял скидку в  тысяч рублей для иногородних. Почти 10 лет я живу в Санкт-Петербурге, но поскольку выписалась из своей квартиры и на момент покупки новой у меня не было регистрации в городе, застройщик засчитал эту скидку. Дисконт в  тысяч меня не устроил — тогда я спросила, как еще снизить цену. Сначала застройщик отвечал, что никак, а потом просто сделал скидку в размере 1%. Так я сэкономила  тысяч рублей.

Заключение предварительного договора

Когда вы договорились и готовы купить, а продавец — продать квартиру, вы заключаете предварительный договор купли-продажи. Тем самым обещаете друг другу заключить основной договор. Мы подробно рассказывали, зачем нужен преддоговор и как его заключить.

Предварительный договор всегда заключают письменно.

Заверяют его у нотариуса в двух случаях: